전월세계약 임대보증금 지키는 방법 - 임대주택 제도 정리

내 집에 사는 것이 아니면, 남에게 일정 금액의 보증금을 주고 주택을 임차하게 됩니다.

보통 임대차계약을 맺는데요, 임차인(세입자)은 계약기간이 만료되면 임대인(집주인)에게 임대보증금을 돌려받아야 합니다.

그런데, 임대인의 과도한 대출이나 사업의 실패 등으로 임대한 주택이 "깡통전세"가 되어서 임대보증금을 돌려받지 못하는 사례를 많이 들어보셨을 겁니다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 임대인이 다시 반환하지 못한 사고 보증금이 2019년에 3,442억 원에 달한다고 하니깐, 아주 흔하고 규모가 방대하다는 점을 알 수 있습니다.

 

이번 글에서는 피땀흘려 모은 내 임대보증금을 안전하게 돌려받는 방법 2가지를 알아보고, 임대보증금을 돌려받을 일이 없는 국가에서 시행하는 임대주택 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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임대보증금 지키는 방법

1. 전입신고/확정일자 받기

주택에 입주하는 날에 반드시 전입신고를 하도록 합니다.

전입신고는 동주민센터에서 가능하지만, 인터넷으로도 간편하게 할 수 있습니다.

그리고 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자 처리는 인터넷으로 불가한데요, 임대차계약서 원본과 방문자의 신분증, 수수료(600원)를 가지고 이사하는 주소지의 동주민센터에 가서 처리하면 됩니다.

 

위와 같이 전입신고와 확정일자를 받아 놓으면, 내가 살고 있는 주택이 경매로 부쳐지더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 최소한의 조건이 갖추어집니다.

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2. 우선변제권과 최우선변제권 알기

• 우선변제권이란, 전입신고와 확정일자를 갖추어 놓았을 때, 주택이 경매 등으로 제 3자에게 넘어갈 경우 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
• 최우선변제권이란, 보증금이 소액인 경우일 때 대항력을 갖추면 일정 금액 범위 내에서 최우선적으로 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 권리입니다.
• 최우선변제권의 대상 보증금과 한도 금액은 근저당권의 설정일에 따라 다르기 때문에, 임대하는 주택의 근저당이 언제 설정되었는지 확인하는 게 좋습니다.

담보물권 설정일	지역	최우선보증금의 대상 보증금	최우선변제 금액 한도
2016.03.31 ~ 2018.09.17	서울	1억원 이하	3,400만원
	수도권 과밀억제권역	8천만원 이하	2,700만원
	광역시, 안산, 용인, 김포, 경기광주, 세종	6천만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5천만원 이하	1,700만원
2018.09.18 ~ 현재	서울	1억 1천만원 이하	3,700만원
	과밀억제권역(용인, 세종, 화성)	1억원 이하	3,400만원
	광역시, 안산, 파주, 김포, 경기광주	6천만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5천만원 이하	1,700만원

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정부 임대주택 이용하기

정부에서 주관하는 임대주택 사업은 보증금을 떼먹힐 가능성이 현저하게 적습니다.

전월세 보증금이 부담스럽거나 불안할 경우 정부 임대주택을 고려해볼 수 있습니다.

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1. 국민임대주택

• 무주택 저소득층(소득 1~4 분위 계층)이 대상
• 30년간 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 시세의 60~80% 수준에서 임대할 수 있음

2. 공공임대주택

• 임대의무기간(5, 10년) 동안 임대 후 분양 전환하는 임대주택
• 5년, 10년, 50년 중에서 임대기간을 선택할 수 있음
• 85㎡ 이하의 주택(50년 임대는 50㎡ 이하)을 시세의 90% 수준으로 임대할 수 있음

5(10)년 공공임대주택	임대사업자가 임대의무기간인 5년, 10년간 임대 후 분양전환할 때 입주자가 우선하여 소유권을 이전받을 수 있음
분납임대주택	입주자가 집값의 일부만 초기 분납금으로 납부 입주 후 임대기간동안 단계적으로 잔여분납금을 모두 납부 후 분양전환을 받을 수 있음

3. 영구임대주택

• 생계/의료급여 수급자, 국가유공자, 위안부 피해자, 한부모가족, 북한이탈주민, 장애인등록증 교부자, 65세 이상 직계존속을 부양하는 자가 대상
• 시세 대비 30% 수준의 임대료로 50년간 임대의무기간을 적용하는 임대주택

4. 장기전세주택

• 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 주택
• 20년 범위 내에서 전세계약 방식으로 공급하는 임대주택